🏦 Calculateur de prêt immobilier — mensualité, coût et capacité d’emprunt
Ce simulateur calcule la mensualité d’un prêt immobilier classique, le coût total du crédit (capital + intérêts) et l’impact d’un remboursement anticipé partiel. Un second mode calcule, à l’inverse, la capacité d’emprunt maximale à partir d’un salaire net et d’un taux d’endettement de 30 %.
Comment ça marche
La mensualité d’un prêt à taux fixe se calcule avec la formule d’amortissement standard : mensualité = capital × taux mensuel × (1+taux mensuel)^n ÷ ((1+taux mensuel)^n − 1), où n est le nombre de mensualités. En cas de remboursement anticipé à un mois donné, le capital restant dû est réduit de ce montant et la mensualité est recalculée sur la durée restante. Le mode « Capacité d’emprunt » applique la formule inverse : à partir d’une mensualité maximale (30 % du salaire net, seuil d’usage des banques françaises), il déduit le capital empruntable, puis le prix de bien maximal en tenant compte des frais de notaire.
Limites du modèle
Le calcul ne modélise que la part capital + intérêts, pas l’assurance emprunteur (souvent 0,1 à 0,4 % du capital par an, non négligeable sur 20-25 ans) ni les frais de dossier ou de garantie. Le taux d’endettement de 30 % est un repère d’usage, pas une règle absolue — le HCSF recommande plutôt un plafond de 35 % assurance comprise depuis 2022, avec des marges de flexibilité bancaire.
Exemple chiffré
Pour un emprunt de 200 000 € sur 20 ans à 3,5 %, la mensualité ressort autour de 1 160 € et le coût total des intérêts autour de 78 000 €, soit environ 39 % du capital emprunté. Côté capacité d’emprunt, un salaire net de 3 000 €/mois autorise une mensualité de 900 € (30 %), ce qui correspond à un capital empruntable de l’ordre de 155 000 € sur 20 ans à 3,5 %.
Questions fréquentes
Le simulateur inclut-il l’assurance emprunteur ?
Non, seuls le capital et les intérêts sont calculés. L’assurance emprunteur (obligatoire en pratique) s’ajoute à la mensualité affichée, généralement entre 0,1 % et 0,4 % du capital emprunté par an.
Comment est calculée la capacité d’emprunt ?
À partir d’une mensualité maximale égale à 30 % du salaire net mensuel, le simulateur déduit le capital empruntable selon le taux et la durée choisis, puis le prix de bien maximal en intégrant les frais de notaire.
Le remboursement anticipé réduit-il la durée ou la mensualité ?
Dans ce simulateur, un remboursement anticipé réduit la mensualité en gardant la durée restante inchangée — c’est l’option la plus fréquente en pratique, mais certains contrats permettent aussi de raccourcir la durée à mensualité égale.
Aller plus loin
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Page mise à jour le 2026-08-15. Calculs à but éducatif, ne constituant pas un conseil en investissement, fiscal ou financier personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.