🏠 Simulateur de rentabilité locative
Ce simulateur calcule la rentabilité d’un investissement locatif à trois niveaux — brut, net de charges, et net-net après fiscalité — ainsi que le cash-flow mensuel réel, à partir du prix d’achat, des frais de notaire, du loyer et des charges.
Comment ça marche
Le rendement brut rapporte le loyer annuel au coût total d’acquisition (prix + frais de notaire + travaux). Le rendement net déduit les charges non récupérables et la taxe foncière. Le rendement net-net déduit en plus l’impôt sur le revenu locatif, calculé selon la tranche marginale d’imposition choisie plus les prélèvements sociaux de 17,2 % — une approximation du régime micro-foncier ou réel simplifié, sans les abattements ou le mécanisme d’amortissement du LMNP.
Limites du modèle
Le calcul ne modélise pas le crédit immobilier (mensualité, effet de levier) ni la vacance locative (mois sans locataire) — deux facteurs qui changent considérablement le cash-flow réel. Il ne distingue pas non plus les régimes fiscaux spécifiques (LMNP au réel avec amortissement, déficit foncier) qui peuvent réduire fortement l’imposition affichée ici en régime simplifié. Pour la mensualité de crédit associée, combinez ce simulateur avec le calculateur de prêt immobilier.
Exemple chiffré
Pour un bien à 200 000 € (frais de notaire 8 %, pas de travaux), loué 900 €/mois hors charges (150 €/mois de charges, 1 200 €/an de taxe foncière), à une tranche marginale d’imposition de 30 %, le rendement brut ressort autour de 5 %, et le rendement net-net après fiscalité autour de 2,5 à 3 % — l’écart entre les deux illustre l’importance de raisonner net de charges et de fiscalité, pas seulement en rendement brut affiché par les annonces.
Questions fréquentes
Différence entre rendement brut, net et net-net ?
Le brut rapporte le loyer au prix d’achat sans rien déduire. Le net déduit les charges non récupérables et la taxe foncière. Le net-net déduit en plus l’impôt et les prélèvements sociaux sur le revenu locatif — c’est le chiffre le plus proche de ce qui reste réellement dans votre poche.
Le simulateur intègre-t-il le crédit immobilier ?
Non, il raisonne comme si le bien était payé comptant. Pour un achat à crédit, le cash-flow réel dépend aussi de la mensualité — combinez avec le simulateur d’emprunt pour une vision complète.
Qu’est-ce que le régime LMNP et pourquoi n’est-il pas modélisé ici ?
Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel permet d’amortir le bien et le mobilier, ce qui réduit fortement le revenu imposable affiché sans réduire le cash-flow réel — un mécanisme complexe et propre à chaque situation, volontairement hors du calcul simplifié de ce simulateur.
Aller plus loin
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Page mise à jour le 2026-08-15. Calculs à but éducatif, ne constituant pas un conseil en investissement, fiscal ou financier personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.