Simulateur de plus-value immobilière 2026
Revendre un bien immobilier qui n’est pas votre résidence principale (résidence secondaire, logement locatif, terrain) déclenche un impôt sur la plus-value. Ce simulateur calcule cet impôt, les abattements liés à la durée de détention, l’éventuelle surtaxe et le montant net qui vous reste.
Comment ça marche
La plus-value est la différence entre le prix de vente et le prix d’achat, majoré des frais d’acquisition (réels, ou forfait de 7,5 %) et des travaux (réels, ou forfait de 15 % après 5 ans de détention). Elle est imposée à 19 % d’impôt sur le revenu et à 17,2 % de prélèvements sociaux, après des abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu après 22 ans, de prélèvements sociaux après 30 ans. Au-delà de 50 000 € de plus-value imposable, une surtaxe de 2 % à 6 % s’ajoute, avec une décote en bordure de chaque tranche.
Limites du modèle
Le calcul ne gère pas les exonérations particulières (première cession d’un logement autre que la résidence principale avec remploi, prix de vente inférieur à 15 000 €, retraités ou invalides aux revenus modestes, expropriation) ni les biens détenus en société. La durée de détention s’apprécie de date à date ; indiquez les années pleines.
Exemple chiffré
Un appartement locatif acheté 200 000 € il y a 12 ans est revendu 320 000 €. Avec le forfait de 7,5 % de frais d’acquisition, le prix d’achat retenu est de 215 000 € et la plus-value de 105 000 €. Après abattements (42 % pour l’impôt, 11,55 % pour les prélèvements sociaux), l’impôt est de 11 571 €, les prélèvements sociaux de 15 974 € et la surtaxe de 1 218 €, soit 28 763 € : il vous reste 291 237 €.
Questions fréquentes
La vente de ma résidence principale est-elle imposée ?
Non : la plus-value réalisée sur la résidence principale est totalement exonérée, quelle que soit la durée de détention, à condition que le bien soit votre résidence principale au jour de la vente.
Comment réduire la plus-value imposable ?
En ajoutant au prix d’achat tous les frais justifiés ou forfaitaires : frais de notaire et d’agence (réels ou 7,5 %), travaux de construction, d’agrandissement ou d’amélioration non déduits des revenus (réels, ou 15 % du prix d’achat après 5 ans).
Les prélèvements sociaux ont-ils augmenté en 2026 sur l’immobilier ?
Non : les plus-values immobilières restent soumises à 17,2 % de prélèvements sociaux en 2026, la hausse à 18,6 % ne les concernant pas.
Aller plus loin
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Page mise à jour le 2026-11-01. Calculs à but éducatif, ne constituant pas un conseil en investissement, fiscal ou financier personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.