Fiscalité de vos loyers : micro-foncier, réel, LMNP ou SCI ?
Selon le régime choisi, les mêmes loyers peuvent être imposés très différemment. Ce simulateur compare d’abord le micro-foncier et le régime réel pour une location nue, puis l’ensemble des régimes : location nue, location meublée non professionnelle (LMNP) et SCI à l’impôt sur le revenu ou à l’impôt sur les sociétés.
Comparer tous les régimes : nu, LMNP, SCI
Comment ça marche
En location nue, le micro-foncier (loyers jusqu’à 15 000 € par an) applique un abattement forfaitaire de 30 % ; au réel, vous déduisez les charges réelles (intérêts d’emprunt, taxe foncière, travaux, assurance, gestion). En meublé, le micro-BIC applique 50 % d’abattement jusqu’à 77 700 € de loyers ; au réel, l’amortissement du bien (hors terrain) peut effacer l’impôt. Le revenu est imposé à votre tranche marginale, plus 17,2 % de prélèvements sociaux en location nue et 18,6 % en meublé en 2026. Une SCI à l’IS paie l’impôt sur les sociétés (15 % jusqu’à 42 500 €, 25 % au-delà), puis le prélèvement forfaitaire unique sur les dividendes distribués.
Limites du modèle
La CSG déductible n’est pas prise en compte. En LMNP, depuis 2025, les amortissements déduits sont réintégrés dans la plus-value lors de la revente ; en SCI à l’IS, la plus-value suit le régime des entreprises, souvent moins favorable : ces effets à la revente ne sont pas chiffrés ici. Les meublés de tourisme ont leurs propres seuils. Un déficit foncier s’impute sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Ce comparateur ne remplace pas l’avis d’un notaire ou d’un expert-comptable avant un montage en société.
Exemple chiffré
Pour 9 600 € de loyers par an, 3 800 € de charges et une tranche à 30 %, le micro-foncier laisse 2 628 € après charges et impôt, le réel 3 062 €. En meublé au réel (LMNP), l’amortissement d’un bien de 180 000 € (15 % de terrain, sur 25 ans) efface l’impôt : il reste 5 800 € par an.
Questions fréquentes
Faut-il choisir le micro-foncier ou le réel ?
Le réel devient intéressant dès que vos charges déductibles dépassent 30 % des loyers, notamment avec des intérêts d’emprunt ou des travaux. L’option pour le réel engage pour 3 ans.
Qu’a changé la réforme du LMNP ?
Depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value à la revente. Le LMNP au réel reste souvent avantageux pendant la détention, mais la plus-value finale est plus élevée.
Une SCI à l’IS est-elle toujours plus avantageuse ?
Non. L’impôt sur les sociétés est faible tant que les bénéfices restent dans la société, mais leur distribution est taxée au prélèvement forfaitaire unique, et la revente du bien est imposée selon le régime des entreprises.
Aller plus loin
Rosmerta regroupe 28 simulateurs financiers gratuits et sans inscription, ainsi que des fiches dividendes pour plus de 150 actions et ETF.
Page mise à jour le 2026-11-01. Calculs à but éducatif, ne constituant pas un conseil en investissement, fiscal ou financier personnalisé. Les performances passées ne préjugent pas des performances futures.